作者：子非鱼

01

(资料图)

无视降息

6月20日，央行对一年期LPR和五年期LPR分别降息10个基点。

其中与房贷直接相关的五年期LPR从4.3%降至4.2%。

来源：中国货币网

当时本号就分析过，降息理论上对楼市是利好，但能否构成现实利好，够呛。

降息虽然真金白银地让贷款成本下降了。

有人计算了一下，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累计30年月供减少2.1万元。

但不痛不痒。而且，楼市下行的个根本逻辑丝毫没有改变，岂能扭转如今的肃杀形势。

降息之后，数十个城市的银行跟进下调房贷利率。

截至6月25日，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内，厦门、珠海、南宁、柳州、中山等城市的首套房贷最低利率则已经降至3.7%。

但从效果上看，古井无波。

以楼市风向标城市深圳、广州来看，下跌依旧。

根据两地住建局和深圳贝壳研究院披露的数据显示，6月1日至27日，深圳新房住宅网签2232套，二手房网签2650套。

以此预估深圳6月全月，新房住宅网签应该低于2500套，二手房网签低于3000套。

5月份一手住宅网签2787套，环比下跌20%。二手房网签量3603套，环比下跌3.8%。

这意味着6月份，深圳的新房与二手房跌幅仍不会小。而且新房与二手房网签量均会进入“2”字打头的时代。

广州方面，6月前27天新房住宅网签5141套，以此预估全月网签量在5700套左右。

而5月份一手住宅成交7113套，环比下跌9%。

看看数据，细品吧。

02

为何托不动

降息，为何托不动楼市？因为引发楼市下行的根本逻辑，没有丝毫改变。

目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

这些问题不解决，任何大招都不顶用。何况这不痛不痒的降息。

贷款100万，30年利息也只少了2.1万。贷款200万只少了4.2万元。

这就点甜头，就想着大家在当下的宏观大环境下去增加债务？这种四两拨千斤的动作，过去或许可以，但现在根本行不通。

因为现在，一方面大家都没钱了，另一方面没有预期没有信心。

由于经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。

经济表现方面，只看一个关键数据就行了，失业率。一路上行，5月份16至24岁人口的失业率高达20.8%，继续刷新天际线。

有人为了让数据走势好看，制作出了下面这张图。没有二十年做图功力，做不出这张图。

积压的需求消耗得差不多，经济与就业复苏受阻导致新的需求并未产生，再加上如今预期缺失信心缺失让富裕阶层的投资需求统统关进了笼子。

这种背景下，成交量除了下行别无选择。

降息托不动楼市，降首付、放开限购，同样托不动。这些动作，去年以来中心城市都有做过，佛山、东莞、福州等城市放开了限购，武汉、青岛、苏州、南京、杭州的限购圈不断缩小。

有用吗？

相反，新一轮降息还会给银行增加压力，因为它很有可能会引发更大的提前还贷潮。

因为，降息只降低了新购房者的房贷，老业主们的房贷没有影响，虽然转为LPR的业主利率会一年一调整，但相比于当下的利率，他们仍是利率的高位站岗者。

这让谁都没法释怀，凭什么我买的时候利率那么高，现在这么低。

以一套纯商业贷款100万的房子，贷款30年为例：

如果你是2014年贷款，房贷利率6.15%，总利息119万，月供6092元；现在，房贷利率很多城市低至3.7%，利息65.7万，月供4602元。

贷款前后相差一辆奥迪A6L。

这种落差让很多人不愿意成为冤大头，是引发去年以来的提前还贷潮原因之一。

其二，就是理财收益不断下行。

比如存款，存款利率去年以来一直下行，钱放在银行都不跑赢通胀，还放在银行干嘛。同时，理财产品大多也在亏损。

其三，就是对自己收入和工作预期不足。

不确定性已经成为当下最大的确定性，从前蒸蒸日上、红红火火变成了如今朝不保夕。

这种背景下，手头有闲钱的人，大多选择了提前还贷。

红塔证券披露的数据显示，5月以来RMBS条件早偿指数明显升高。

第一财经最新发布的新闻也披露，提前还款率涨至近五年新高。

要解决这个问题，目前最有效的办法是对存量房贷进行打折，很多年前也有过类似的操作，但现在呼声虽然响亮，就连经济日报都多次发文呼吁。

但只见打雷，不见下雨。

03

降房价是明智之选

要想改变楼市当下的局面，唯有对症下药，也即解决当下楼市的有效需求断代问题。

解决问题的办法只有两个，要么提高民众的收入，要么降低房价。归根结底，还是一个办法，降低房价收入比。

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

收入低，房价高不可攀，房价与城市居民收入之间的鸿沟，是目前大多数城市找不到接盘侠的主要原因之一。

一辆劳斯莱斯，对一堆买不起的人说，不限购了，还给大家几百块钱补贴，降低贷款利率，有用吗？

一个道理。

这种背景下，如果不接受需要一场诚意降价的事实，房子根本卖不出去。

有人说房价不能大跌，因为房地产牵扯着上下游产业，牵动着几千万就业。

话虽没错，但现在也没有更好的办法。在收入和预期丧失的背景下，除了诚意降价，没有更好的办法来激活流动性。

而且，楼市最怕的并不是降价，而是失去流动性。没有流动性，一切都是纸面财富，没有流动性，土地就卖不出。房地产更会拖累经济。

没有流动性，只能让房地产陷入僵局，会让风险越积越多。诚意降价，才能释放风险。风险从来都不靠堵能够解决的，就像洪水一样，疏导才是最好的办法。

但目前很多城市仍是惯性思维，除了大降价，其他什么招数都可以出。

让人唏嘘不已。

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