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01

太离谱了

最近搬家，找了一套建筑面积80平的电梯两房，实际住进去一看，只有50多平，得房率只有70%左右。

有句话说得好：如果从没见过光明，我本可以忍受黑暗。

之前住的5层老楼梯房，建筑面积只有75平，但得房率高达95%，实际住起来比现在至少多了十几平。

多花了一倍的钱，实际体验却打了折扣，让人很不舒服。

电梯房得房率，为什么这么低？

先明确一下概念，得房率是个啥？

简单来说就是：套内面积/房产证面积。

房产证面积是固定的，所以得房率的大小主要看小区楼层高度、设施完善程度等因素。

楼层越高，小区设施越完善，得房率就越低，反之就越高。

这是因为，包括电梯、楼梯间、垃圾道、变电室，公共门厅等小区公共设施，都是公摊设施，都要算在公摊面积里面。

公摊越多，实际使用面积越小，品质越高，得房率越低。

所以我们会发现，上海的新房或者是次新房，得房率往往都远不如老破小，因为老破小把原本用来公摊以改善小区环境的面积，加进了房子里面。

所以电梯房得房率低也就很正常了，因为有电梯往往意味着品质好（老破大和动迁高层除外），这些品质，都是用牺牲室内面积的代价换来的。

说到这里，似乎不应该抱怨房子得房率低，毕竟享受到了更好的小区环境，获得了更好的生活体验。

从老破小换到新房子，为的不就是这个吗？

嗯...是的，但还是总觉得亏得慌。

02

事情没有这么简单

1995年，建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条提出：

商品房的销售面积即为购房者所购套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

尽管《规则》明确了销售面积构成，但对于公摊面积的实际处理，哪些是公摊，怎么算，我国并没有明文法律法规出台，所以这就给了开发商上下其手的空间。

比如小区地下室，明面上是公摊面积，但是开发商为了利润弄成地下停车场，再收一遍停车费，让人非常不爽。

如果每一平的公摊都能转化为居住品质，那咱们也无话可说，但现实情况是，不少开发商都打着公摊的幌子，暗地里薅业主羊毛。

比如前阵子，一女子买了套74平米的房子，实际测量发现只有40平米，当场暴怒，找开发商要说法，冲上热搜。

再往前，2022年8月，山东省青岛市一位市民购买的 110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米 。购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。

是我我也要暴走：100平的房子，一半都是公摊，逗我呢？

“从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。 公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”

“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”

2022年两会期间，全国政协委员洪洋建议国家取消公摊面积，得到社会各界一致响应。

所以关键问题是： 不是拒绝为公摊付费，而是必须让我明白，公摊的钱，都花在了哪里？

03

纠结得房率，是想把每一块钱都花在刀刃上

这几年关于小区公摊面积太大，得房率太低，业主控诉开发商的的新闻屡见不鲜。

除去这种极端情况不谈，目前一般高层公摊面积是70%多或80%多。

看似只差了10个百分点，但实际上带来的居住体验也许完全不同。

比我想要买一套100平的房子，如果多出10%的公摊面积，就意味着房子少了10个平方，足足少了一个次卧的面积！三房直接变两房，体验能一样吗？

关键是这10%的公摊，也是我用真金白银买来的。

假设我一家三口一年存30万，以上海外环6万块的二手房均价计算：

10个平方，就是60万块钱！

全家得足足存两年才能把这60万省出来，而这些钱原本可以用来支付孩子的学费生活费，或者给家里来一次大装修，提高生活质量。

所以，纠结公摊面积的大小，实际上还是想让我们的每一块钱都花在刀刃上。

想到最近有住杨浦的同事说想换房子，但是又很纠结得房率的问题，我深以为然：

以这套五角场的130平的老房子为例：

如果要选择置换到同似大小但品质更好的高层电梯房，以这套122平的万科海上传奇为例， 每平米单价就要再加2.7万。

但事情还没有结束，这套高层住房的得房率只有75%，使用面积只有84平，

而前者的得房率在85%，实际使用面积是112平。

算下来，每平米单价高达近15万。

实际每平米多付出的价钱不是2.7万，而是4万。

买100多平的房子，因为公摊面积，100多万打了水漂。

这对于咱们普通人来说，可不是个小数字。

04

鱼与熊掌如何兼得？

高公摊确实和高品质成正相关，但是我怎么知道，开发商有没有借着公摊多收我的钱？

而且作为普通人，相比小区环境，房子住得大一点可能更加重要。

所以在看房选房时，如何平衡小区环境和得房率，同时兼顾面子和里子，就是我们不得不考的重要问题。

THE END

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